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12.2010

物業管理七出之條

文化政經  

我頭一次看到Octavia Hill這個名字,是在1998 年時,當時工作上的需要,我在摩利臣山工業學院去讀一個物業管理的第二年課程,所以有機會涉獵一些物業管理的知識。

  而當時我曾經受教於在房屋署擔任過高職的唐建中,他是英國特許房屋學會的資深會員。他很喜歡教導我們Octavia Hill的物業管理學說。並且將Octavia Hill 在多年工作中總結出來的七條經驗,稱為「七出之條」來教導我們:
  
  物業管理七出之條

1. 修養自身
2. 維修物業
3. 不斷改進物業
4. 公平待人
5. 為客著想 解決問題
6. 重視收租
7. 樹立社區精神

  後來我自己繼續查書,發現原來七出之條來歷,原來是不簡單的。而這七條,可以說是Octavia Hill在她多年作為業主,總結出來的租務管理之道。

  英國工業革命時代,貧民區的住宅林立,但都缺乏管理,普遍處於失修狀態,作為社會改革家的Octavia Hill 決心更改這種狀況,便在她自己的出租物業,開展行動。

  她和租客訂立租約,詳細列明雙方的責任,以便雙方有所依歸,然後嚴格執行,結果效果良好,物業失修的情況大有改善。由於有樣可看,其他的業主也就委託她代管物業,而也就是這樣,她就成為人們口中的「物業管理界的祖師婆」了。

  她最重視的工作,就是收租。她規定租客必須每週交租。而每逢星期一二及三的早上,她就和她的女助手們逐戶去收租,順便詳細看看屋宇的狀況,看看有沒有需要修理之處,以及好像社會工作者一樣去瞭解各租戶的情況,下午則和承建商安排維修工作。星期四和五的上午則全力追討未收的欠租,以及清付承建商的賬項、安排新租約等。總之,一周的工作,編排得密密麻麻。

  她的這些做法,後來在香港被徙置事務處所引用,後來房屋署成立後,也予以吸收。所以那些在上世紀五六七十年代住過公共房屋的人,一定見過每個月屋宇事務助理員(俗稱區長)興師動眾地帶著幾個人,逐家逐戶拍門收租的場面的。

  在她死後,她手下那群女助手合力在1916年創建了Association of Women Housing Workers。後來在1948年改稱Society of Housing Managers。1965年該會併入Institute of Housing Managers。後來這個學會獲得特許,在1994年改為Chartered Institute of Housing。當時在香港,香港大學校外進修部就設立了文憑課程,主要供徙置事務署的「區長」去修讀,考這個學會的試,考試合格,就有機會晉升到屋宇事務經理,甚至更高職位。(而在現在,香港大學校外進修學院仍然有辦,而且由於物業管理行業,越來越強調專業化,很多時候,能夠獲得這項文憑的,比較容易獲得晉升,所以讀的人不少。而且由於越來越強調和General Practice Surveyor的房產管理融合,而房產管理只是General Practice Surveyor 工作的其中一部分,變成給人的感覺非常專門,所以已經成為一個非常熱門的項目了。)

  也就是這個原因,那時候在香港,這個會舉行的的會員大會,幾乎碰面都是房屋署的員工。非房屋署員工不是沒有,但是很少就是了。

  而她的七出之條,由於房署的緣故,也就這樣,一度在香港的物業管理界廣為傳播了。

  不過說出來奇怪,現在學習物業管理的人,個個都說都沒有聽過她的名字,也說沒有聽過有這樣的七條。至於是甚麼原因,恐怕沒有人知道了。



後記:我從唐建中那裏學到這七條後,當時就立刻加以演繹,並寫了一篇文章給公司,名為《優質物業管理》。可是,文章去到公司後,也就給改到面目全非,並且七條也就一下變成只有四條,而其中第一條,居然一分為三。不過我看後,也覺得問題不大,並認為這只不過是每個人演繹不同而已,也就沒有多話了。

  只不過最近,朋友給了一篇由一位名為李蕙明所寫文章我看(附錄),而該文章直言Octavia Hill只是個業主,她和住客的租約,並不是大廈管理公約,所以不能算是現代物業管理。還指出Chartered Institute of Housing的會員大部分都在香港,而且任職房屋署,或和房屋署有關係,因此不能算是一個國際性的專業組織。而且還批評房屋署那些高級職員的表現可用「慘不忍睹」來形容。

  這篇文章,我覺得有點偏頗,但一時想不出她錯在哪裡,所以沒法指出她錯誤之處。

  不過,她的文章內容卻勾起了我的回憶,因此寫了本文。

  走筆至此,我也因此想起,當時唐建中經常告訴我們,香港的教科書都說「香港的公共房屋,起源於1953年九龍石硤尾的木屋區大火」。他說其實這是錯的,真正的起源是早在1950年前後,當時國內大量人因為戰亂湧來香港,房屋供應短缺,香港房屋協會以及很多的志願團體,在政府允許下,因此建造了相當數量的平房區,用來安置無房屋居住的市民,這些才是香港公共房屋的起源。

  說來奇怪,今日的房屋署,開口閉口「香港的公共房屋,起源於1953年石峽尾大火後的徙置區」,然則卻不知道是甚麼原因,他們從來沒有提過張華倫對此的貢獻。因為我曾經在看韋基舜的作品時,見到他寫過,石硤尾大火後為了安置災民及山邊木屋居民,香港政府推行徙置區計劃,而最初興建的十二幢七層高的徙置區大廈,便是由昌利建築公司在三個月內連夜趕工建成的。以後還建築了不少。而張華倫就是昌利建築公司的老闆。他們兩人,是經常有來往的。



  而提起昌利建築公司,一些住在灣仔的老街坊,會說這家公司位於譚臣道,還會說這家公司當年會在「魯班誕」之日免費派送師傅飯給予街坊大眾。又說他們的師傅飯炒飯蝦多蛋足,叉燒大塊。比軒尼詩道建造商會及譚臣道中油漆工會的師傅飯,好吃得多,所以那天公司門口一定大排長龍。

  他們也會說,戰前每逢農曆六月十三日的魯班誕,建造業更會搭棚做戲,又派師傅飯三天。而之所以可以這樣,全因為有專負責管理魯班廟的廣悅堂積極捐錢支持,而廣悅堂是註冊的合法團體。昌利建築的張鎮漢,在1949年擔任值理,他出任值理後,雖然再沒有做戲,但全行派飯如儀,而昌利所派的師傅飯還會特別加料,以後也就年年如是。

  張華倫則是張鎮漢的弟弟,昌利在他們兩兄弟帶領下,搞得風生水起,投得多宗政府工程,有一段時間賺過大錢,還獲得建築獎。兩兄弟獲得政府信任,又賺了大錢後,不忘推動公益,服務社會。
 
  他們做過的工程包括:港九不少通衢街道、公家和私人大廈,九龍消防大廈、香港亞彬彌大廈及山頂施勳道大廈、柯士甸山海軍大廈等。

  張鎮漢除經營建築外,還投身金融界,曾任恒隆銀行董事長、香港華人銀行董事。還擔任過香港政府租務法庭委員,紳士法庭法官,並被委任爲太平紳士。還被選爲東華三院主席、博愛醫院總理、世界龍崗總會主席、傑志、南華體育會會長。他後來在二零零六年十二月九日遽然辭世

  至於弟弟張華倫,他很喜歡體育及賽馬,是傑志體育會重臣,亦曾協助東華組班。也是錦雲,勇王子,金像獎,諾貝爾獎,飛鳳等名駒的馬主。可惜天不假年,於一九六一年在金鐘死亡彎角撞車而逝世,年僅四十歲。出殯時棺樓高四層,由近百杵工抬出遊街,極一時之盛。他死亡的事情,以及出殯的盛況,全可見於當時的報章。

  至於他死亡之地,就是往日灣仔和中環之間的英軍軍營區所在的舊金鐘道。這段馬路,以曲折的危險彎聞名,每逢天雨路滑,就往往出嚴重意外,後來在上世紀七十年代後期,英軍陸續遷出將土地和建築交還香港政府後,政府下定決心,陸續拆卸原有軍營,建成現有的金鐘道,原有的危險彎道路兩旁的軍營也就得到重新發展,變成現時的太古廣場,政府合署以及法院大樓等了。經常發生意外的危險彎也就沒有了。





附原文:

李蕙明著
物業管理的由來,一般都以作為香港人,而又成為英國房屋經理學會或香港房屋經理學會會員後,不得不推廣的所謂的“典故”。這是無可奈何的。其實物業管理在中國民間自古已有之雛型規範,究竟孰是孰非?且待我娓娓道來。

房屋經理學會的典故是這樣的:

19世紀60年代的英國,由於工業革命的發展,當時英國正處於發展的高潮階段,對勞動力的需求很大。無可避免地,大量農村人口湧入,城市原有的房屋及各方面設施已遠遠滿足不了人口增長的幅度,房屋的供應成為一大社會問題。一些開發商相繼修建了一批簡易住宅以低廉的租金租給貧民和工人家庭居住。由於住宅設施極為簡陋,環境條件又臟又差,不僅承租人拖欠租金嚴重,而且人為破壞房屋設施的情況時有發生,嚴重影響了業主的經濟收益。

當時有一位名叫“惡她圍亞·囂(Octavia Hill)” 的女士為在其名下出租的物業制定了一系列行之有效的管理辦法,要求承租人嚴格遵守,出乎意料地取得了成功,不僅成功地改善了居住環境,而且還使業主與承租人的關係由原來的對立變得友善起來,首開物業管理之先河。從那以後,物業管理逐漸被業主和政府有關部門重視,被普遍推廣到世界各國,並不斷發展成熟。

請細心考慮以下各點:

第一    在搜尋器 (Search Engine) 不論是搜狗、百度或Google,只要打上“Octavia Hill  物業管理”,大家便可得到過百篇與上兩段極之一模一樣的文字,特別是國內的網址,這當然是“你參考我的,我參考你的”的結果,他們都很忠於原著,即是第一份的原稿,究竟這個原稿是一位曾負笈英倫深造一番後取得英國房屋經理學會會員的國內同業?抑或是由香港的有心人為了打入中國物管市場分一杯羹的一個鱔稿之作?,

第二    當時英國地主將其名下的物業是分散租給個別租客,並不是把產業買給個別的業主。即是說,個體單位的關係是地主與租客,並非管理單位與業主法人。

第三    “惡她圍亞·囂(Octavia Hill)” 女士是一個地主。當時所制定的是“租約”,並非“管理公約”,以當時的文化和傳統,“租約”是用來綑綁租客的聖旨,是地主和租客的合約。相反,“管理公約”是業主與業主之間、與及管理人所須共同遵守和履行的責任。不過,儘管當時倘有“管理公約”,對那些穿著西服而又到處吐口水、大小便、說話間總夾雜著 “忽忽”聲的農民租客,是否能被約束? (很多人總認為穿西服代表了專業,這也是無奈的誤會,請看看記錄片,歐洲在碼頭幹苦力的,或是在農村種植的,或在街頭流浪的,都穿西服。)

第四    “在出租的物業制定了一系列行之有效的管理辦法,要求承租人嚴格遵守,”是否真有其事?百多年後,結合多方面的經驗和個別情況,經過千錘百鍊至今時今日的租約內,有沒有秉承這些管理辦法?

第五    當時英國政府要解決的問題是怎樣計劃來安置大量湧入的農民,這是說需要解決的是提供房屋、分配房屋等等(Housing)的問題?抑或是大地主們管理他們自己物業的問題?

第六    “不僅成功地改善了居住環境,而且還使業主與承租人的關係由原來的對立變得友善起來,”大家可以想想,一個君主立憲制傳統下的英國社會,在百多年前,在該政制中君主和貴族院屬於“尊嚴的部分”,在當時的社會文化,尊貴的大地主要和這些由鄉下出來農民友菩起來?就算當時被喻為科學管理(Scientific Management)之父的Frederick W. Taylor (1856-1915),都未能有這麼的思維。況且死遲一點的另一位管理學祖師爺Max Weber (1864-1920) ,推廣的更是官僚制度 ( Bureaucracy ) 的主張。所以“業主與承租人的關係由原來的對立變得友善起來,”這個現象絕非百多年前“首開物業管理之先河”可以發生,亦非英國房屋經理學會20世紀30年代立會時,當時的管理思想可以想像得到的。那麼原稿創作的年份應該是甚麼時候?

第七    “被普遍推廣到世界各國,並不斷發展成熟。”大家有機會可查看遂學會的年刊,被普遍推廣到世界各國其實只有幾國,最多會員的國就是香港,北愛爾蘭也被界定為外國。另一方面,大家是很難找到歐洲其他國家、日韓、南北美洲國家的會員的。

香港在20世紀50年代就出現了英國在19世紀60年代所發生的相類情況,大量內地居民不斷南下湧到香港,他們自行搭建簡陃的房舍,一起驟居,簡稱為木屋區;這些自行搭建的房屋群組大部份分佈於九龍半島,殖民政府當時稱之為寮屋,亦成立一個名為寮仔部的部門專門“處理”寮屋的問題,大家要留意是“處理”,而不是“管理”,當時仍未有房屋署這個部門。

於1953年12月24日聖誕節前夕,在九龍石硤尾的木屋區發生火災,當時的香港總督葛量洪向英國政府報告,指這場石硤尾大火,涉及三個木屋區,災場廣及41英畝,即相當於164,000平米。大火燒毀萬間房屋,六萬人頓成災民,無家可歸。

殖民政府急急建造樓高7層的房屋,來安置這些災民或其後須要拆卸的寮屋居民,這些被稱之為七層大廈的建築物,殖民政府命名為徒置區。七層大廈每層有數十個內裡沒有間隔的單位;在初時,兩至三戶人家一起住在一間12平米的單位裏。居民不但要用大廈中間的公用廁所和浴室,單位中也沒有水電供應;因為單位裡沒有廚房,所以居民都在走廊用火水爐做飯。

其後,房屋署(Housing Department)成立,寮仔部亦收編入該部門,從上述情況,不難理解殖民政府極需要有關“房屋事務”的經驗,請留意:是“房屋事務”或“住房事務 “,並不是“物業管理”。順理成章地,殖民政府當然要安排挾有稱謂專業的英國人來坐鎮此部門,英國的房屋經理學會自然佔領香港,進行播種的工作;打從那時開始,雖不至於‘惡’形惡相的‘她’,便開始‘圍’剿‘亞’洲正在萌芽的城市的房屋事務活動,甚‘囂’塵上霸佔著那幾把交椅了。

英國隨著工業革命時代過去,英國房屋經理學會(Chartered Institute of Housing)成立,其尊崇“惡她圍亞·囂(Octavia Hill)”女士為房屋管理的開山鼻祖實不為過,但其範疇只限於房屋事務或住房問題即樓房的編配、制訂編配的政策等為主導,說到底,當年只不過是惡死的地主用苛刻的條件,制約著那些想掘金的農民租客罷了,硬要和物業管理扯上關係,極其量也只不過扯著衫尾而已。

在香港,因行政上所需,房屋署有他一套沿襲自主子的房屋事務的處理文化,是可以理解的。可是,對於其他物業,例如香港置地公司的甲級寫字樓、半山高級住宅大廈、以至各自擁有物業業權的小區(私人屋苑)等等,怎樣房屋事務?特別是上世紀60至70年代,香港置地公司正值其高峰時期,她所騁用的“專材” 來打理那些甲級辦公大樓的是Building Surveyor-General Practice,意譯為“實踐的大廈測量師”香港則名為“測量師(一般事務)”,與房屋經理相對比較下,Building Surveyor-General Practice與物業管理的關係是否更密切?

理所當然地,香港房屋署就是擁有最多經理學會會員的機構,事實上,當年要成為學會會員而必須修讀的文憑課程,也就是專為房屋署的公僕而開辦的(有關學會的情況,有機會另文分享)。若干年前,房屋署推行的“肥雞餐”(提早退休計劃),在推動將政府屋村的管理私營化的大前題下,私營物管公司被迫招聘這些提早退休的“房屋經理”,因為在競投這些政府屋村的管理合約招標條件,是要顧用某額定數目的這些前房署公僕,他們的表現是有目共睹的 - 是慘不忍睹!這正因為除了官僚制度與私營行政體系不同外,至重要的,是由於房屋事務與物業管理不逕相同。故此,就算是一個實實在在的房屋管理專才高手,也並非就能管理物業。(實際的例子,將另文與大家分享。)

另一方面,在20世紀80年代開始,國內經濟發展迅速,各行各業都引進國際慣例。在物管行業來說,在國內發展物業管理便是一塊塊可以狂噬的肥肉。就算在香港,專業管理公司你爭我奪,零經理人酬金、派臥底出席業主大會生事等等可謂狼相百出。專業房屋經理,究竟是“銜”著一塊有專業兩個字的牌匾瞎叫?抑或是“含”著老爺子的玉蕭亂吹?
  
發表於2010.12.10
留言(2)
  • 幼儀
    我也很想引用你的文章.
    12/12/2012
  • 細麥
    用心寫的文章,睇完,可以俾從業员,增加知識,多謝Mickey,
    15/07/2013
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