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04.2012

活化工業大廈 改建酒店

  附錄的文章,是一篇刊登在四月二十三日信報的文章,不過沒有刊載作者的姓名。

  文章的內容集中討論工廠大廈活化措施下,改為酒店用途的情況。從文章內容看來,目前將工廠大廈改裝為酒店的並不算多。照附表所示,到目前為止,申請改裝的共為十三棟,將工廠拆卸建造的才四棟。

  而按照文章所說,將原有的工廠大廈改裝成酒店,先天限制不少,這些包括窗戶、樓面大小以及屋宇的布局等。而文章內所提的例子--觀塘的工業大廈如果只是改裝,只能有118房間,然則重建就可以有298房間,相差接近兩倍半,便是一例。

  之不過,問題在於,在目前香港政府的活化工業大廈的政策下,如果將大廈改裝成為酒店,就暫時不需要補地價,但如果改建,那時候就要先支付香港政府一大筆補地價的費用,也就變成未見官先打三十,對於那些資金不足的廠家,補地價真的是很龐大的負擔的。

  但在另一方面,節省了補地價,帶來的壞處,卻是改裝完畢後,可以出租的房間也就少了很多,日後的收入,也就少了。然而不可否認的是,這樣做,一來不需要支付補地價的費用,二來改裝所涉及的費用,肯定是比拆卸後建造低廉很多的。

  所以應該選擇改裝,或是拆卸後建造,的確是費索思量的事情,尤其是現時,很多廠家的經濟都相當困難,要他們一下支付大筆補地價費用,並再支付大筆建築費用,他們很可能力有不逮;然則如果選擇改裝,日後收入就不多,那時候又要懊惱不堪了。

  很多人都說,物業投資是一門很講究選擇的學問,從這裡就可以看出來了。

  不管怎樣,將該文章留在此,方便日後參考!

附錄:
《工業區內之酒店發展》

  工廈活化政策已實施超過兩年。報章經常報導城規會審批工業/商貿區內改裝及/或重建工廈作九點發展的規劃申請的進度。本文試以此等申請規劃准許及有關之地契豁免書,看當中發展的趨勢。

  2010年4月至2012年3月期間,共有十三宗工廈改裝作酒店及四宗工廈重建作酒店規劃准許,所涉及的地區、宗數、地盤面積、房間數目等詳見附表。
以改裝數目計,觀塘及葵涌兩區佔約七成,分別為六宗及三宗。
但同期地政總署之資料顯示,當中只有一宗位於觀塘鴻圖道之個案已簽訂地契特別豁免書。
就建築圖則審批而言,尚未看到相關之批准,反映眾多項目仍在審批階段。

  以地盤面積計:
觀塘區的項目:介乎三千至一萬五千方呎不等。
葵涌區之地盤規模較大,介乎:九千至三萬方呎不等。
在這些項目中,房間面積、餐飲、會議設施等所佔比例有很大差別。
這反映原本樓宇之先天限制,當中尤以窗戶、樓面大小及布局為主要因素,影響可提供之客房數目及其他配套設施。酒店成本及經濟效益受整體房間數目及設施所支配。有關改裝發展要在經濟層面可行才會變成現實。究竟這些工廈改裝酒店最終能否落實,仍要拭目以待。

  其中觀塘巧名街一棟工廈個案值得參考:
  該工廈分別於二零一零年七月及二零一一年十月獲批改裝及重建作酒店之規劃准許。
  兩個建議發展之房間數目相差極大,前者為118間,而後者卻達298間。
  有關之地契豁免書及建築圖則仍未見批出。

  單以房間數目比較,重建項目之經濟效益明顯較改裝為高,但重間最大的挑戰在於政府要收取多少補地價。同區現有三個酒店重建項目,包括已落成的觀塘麗東酒店,將完成的L'hotel elan 及觀塘帝盛酒店。之後,區內還未現新批的酒店補地價項目。

  目前,觀塘區內酒店項目的發展規模相對較細。局限其提供房間以外設施的彈性。大型星級酒店卻能提供多樣化的餐飲、會議、宴會、康樂設施選擇。政府如能在政策上配合,包括在區內主動推出大型酒店用地,以及提供誘因事業主願意在區內發展具規模的星級酒店,應對推動九龍商業區之發展帶來積極作用。


附表
工業區內獲批之工廈改裝為酒店之規劃申請

     宗 數    總地盤面積(方呎)  總房間數目
地區  改裝 重建   改裝  重建     改裝   重建  
新蒲崗  2  0   23,869     0                     564   0 
黃竹坑  1  1         5,162    13,000                       162          299
葵涌   3  1  62,607    13,595                    1,057        298
觀塘   6  2        47,041    19,403                       892        472
油塘   1        0                               0                         470           0
發表於2012.4.25
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